Wat is er aan de hand op Terschelling?
Uit de vereniging
Koop en verkoop
28 september 2026
Nog niet zo lang geleden stond de vraag naar recreatiewoningen op Terschelling zo onder druk dat kopers in de rij stonden en ver boven de vraagprijs boden. “Je verkocht huizen in de recreatieve sector waarbij letterlijk tonnen werden overboden. Mensen stonden echt in de rij,” zegt Sanne de Jong van Jan Doeksen Makelaars. Nu is dat beeld volledig gekanteld. Woningen staan maandenlang te koop, verkopers moeten fors afprijzen, en wie eindelijk een koper vindt, mag dat een overwinning noemen.
De oorzaak is een opeenstapeling van belastingmaatregelen, een generatiewisseling binnen families, en een verschuiving in wie er nu koopt. Dat blijkt uit gesprekken met de drie makelaarskantoren van het eiland: Jan Doeksen Makelaars, Makelaardij Terschelling en Makelaar Burrie, alle drie aangesloten bij Vastgoed Nederland.
Van gekte naar stilstand
Die drukte van een paar jaar geleden is inmiddels volledig omgedraaid, met verkopers die vaak nog wel een verwachtingspatroon uit die tijd hebben. Arie van Keulen van Makelaardij Terschelling ziet sinds deze zomer wel weer wat leven in de markt: “Mensen zijn misschien wat gewend geraakt aan box 3 en de btw-verhoging. Mensen wennen uiteindelijk aan alles.” Bij zijn kantoor verschuift wel de verhouding tussen permanent en recreatief: normaal fifty-fifty, dit jaar 65 permanent om 35 procent recreatief.
Schaarste op de gewone woningmarkt Los van de recreatiemarkt speelt er op Terschelling nog een heel ander vraagstuk: schaarste op de gewone woningmarkt. Makelaar Burrie, geboren en getogen eilander, wijst op een structureel probleem: er wordt nauwelijks bijgebouwd, terwijl de vraag naar gewone woningen, zeker onder jongere starters, onverminderd hoog is. “We moeten het doen met het woningaanbod dat er is. Een dorpje verderop gaan zitten omdat het daar wel te betalen is, dat kan hier niet. Als je een stapje verder doet, sta je in het water.” Hoe schrijnend dat in de praktijk is, merkt hij zelf: “Ik had laatst een woning met elf kandidaten die op de bezichtiging afkwamen, en ik ken ze allemaal persoonlijk. Je kan er maar één blij maken. Dat zijn dan de minder leuke kanten van dit werk.” “Ik sta hier als makelaar, maar ook als eilander, en daar heb ik een mening over,” voegt hij toe. Terschelling probeert de eigen woningvoorraad daarom te beschermen met een huisvestingsverordening. Burrie legt het principe uit: “Alles onder de 7,5 ton moet verkocht worden aan eilanders: mensen die maatschappelijk of economisch aan het eiland gebonden zijn. Boven dat bedrag geldt vrije vestiging.” Van Keulen vult aan dat die grens ongeveer 80 procent van de woningvoorraad voor eilanders moet beschermen, en dat inmiddels zo'n 15 procent van de markt boven die grens verkoopt. Eenvoudig is het niet: “Iedereen schuift met de vraagprijs mee naar boven, ook rond die grens.” Burrie pleit daarom voor gerichte nieuwbouw: kleinschalige woningen voor starters met een doelgroepbinding, en kleinere luxe woningen voor senioren zodat grote gezinswoningen vrijkomen voor doorstroming. |
Een opeenstapeling van lasten
Voor alle drie de makelaars is de box 3-heffing de belangrijkste aanjager achter de problemen op de recreatiemarkt. Van Keulen rekent voor dat eigenaren 36 procent belasting betalen over een fictief rendement van 6 procent, omgerekend zo'n 2 procent van de WOZ-waarde, en die ligt op Terschelling “gigantisch hoog”, vaak tussen de 1 en 1,5 miljoen euro. Voor wie een huisje via de familie heeft geërfd en zelden verhuurt, is dat een zware last: “Zo'n huisje is vaak wat ouder en niet te verhuren volgens de huidige normen. Toch moet de belasting worden voldaan. Die mensen komen huilend op kantoor en zeggen: we moeten wel verkopen.” Die WOZ-waarden zijn bovendien nog gebaseerd op de coronajaren, toen woningen voor absurde bedragen werden verkocht: “Dat vond de gemeente toen het nieuwe normaal.”
Er speelt nog een tweede scheefheid, specifiek voor Terschelling: veel recreatiewoningen staan op erfpachtgrond van Staatsbosbeheer, maar de WOZ-waarde gaat uit van volledig eigendom. “Mensen zeggen: dit is mijn WOZ-waarde, maar ik sta op erfpacht, ik betaal daar al 10.000 euro per jaar erfpacht voor. Dan moet je dus eigenlijk afwaarderen”, legt Van Keulen uit.
Er is nog een tweede erfpachtzorg, die verder in de toekomst ligt. In het duingebied lopen de meeste contracten met Staatsbosbeheer nog tot 2052, tegen een symbolisch bedrag van een paar euro per jaar. Wat er daarna gebeurt, is onzeker: bij een eerdere herziening in het binnenduingebied moesten eigenaren al kiezen tussen een fors hogere canon of afkoop voor een langere periode. Burrie hoort die onzekerheid ook doorklinken bij zijn klanten: “Ik heb de term onteigening wel eens voorbij horen komen. Je wordt met de rug tegen de muur gezet: betaal 20.000 tot 25.000 euro per jaar, en als je dat niet kan, verkoop je toch maar.” Dat vooruitzicht speelt volgens hem nu al mee in de overwegingen van eigenaren om te verkopen.
De Jong wijst op nog een andere aanjager: de generatiewisseling. “Een vakantiewoning is jarenlang in de familie geweest. Zodra de oudste generatie wegvalt, gaat het huis naar meerdere erfgenamen tegelijk. Zodra een van hen niet wil aanhouden, moet er verkocht of uitgekocht worden, en de waardes zijn te hoog om elkaar uit te kopen.”
Wie koopt er nu?
Alle drie zien dezelfde beweging: kopen via een bv, om niet met box 3 te maken te krijgen. Van Keulen ziet dat het merendeel van zijn kopers een bedrijf heeft verkocht en het geld nu in een bv aanhoudt: “Eigenlijk is het een verkapte particuliere aankoop. Ze willen soms nauwelijks meer verhuren.” En dat zorgt volgens Burrie voor nog een ander economisch effect: een huisje dat vroeger 50 weken per jaar verhuurd werd, staat nu misschien nog maar 30 weken te huur. Bij tien van zulke huizen scheelt dat al gauw 200 weken aan bestedingen bij veerdienst, winkels en horeca.
Burrie ziet dat ook terug in het soort toerisme zelf: er komt een ander publiek, met een ander uitgavenpatroon en over het algemeen wat meer wensen. Terschelling heeft van oudsher juist ingezet op een trouwe groep gasten die jaar na jaar terugkomt, maar die groep dreigt nu wat aan de kant te schuiven voor mensen met meer te besteden. Dat zie je volgens hem terug op straat: het niveau van de horeca op het eiland is de afgelopen jaren merkbaar veranderd, met meer aanbod gericht op een kapitaalkrachtiger publiek. Als eilander heeft hij daar zelf ook wel eens moeite mee: “Schoenmaker, blijf bij je leest. Blijf wie je bent. Hou de identiteit van Terschelling in ere.” De Jong ziet die trend ook, maar relativeert het ook: “Nieuwe eigenaren renoveren vaak juist mooi, en trekken zo weer een bestedende doelgroep aan. Het is niet zwart-wit.”
Een veranderde rol
De Jong ziet door de ontwikkelingen ook haar eigen vak veranderen. “Eerst was het gewoon een succesvolle verkoopbegeleiding: een stappenplan volgen en er lag snel een overeenkomst. Nu ben ik vooral verwachtingsmanager: ik moet mensen een realistischer beeld geven van wat hun woning oplevert.” Van Keulen herkent dat: “Het is voor ons als makelaars best wel pittig om met die families te praten die eigenlijk emotioneel zijn. Maar aan de andere kant, als het om geld gaat, willen ze de hoofdprijs.”
Wat moet er gebeuren?
Van Keulen wil vooral rust, duidelijkheid en consistentie vanuit Den Haag: “De overheid draait aan te veel knoppen tegelijk, zonder de effecten te overzien.” Burrie pleit voor het terugdraaien van de box 3-verhoging naar het oude niveau. De Jong noemt vooral duidelijkheid over wet- en regelgeving als belangrijkste verbeterpunt, zodat kopers hun afwachtende houding kunnen loslaten.
Vooruitblik
Ondanks de onrust eindigen alle drie optimistisch over de recreatiemarkt. Van Keulen wijst op het voorzichtige herstel dat hij sinds deze zomer al ziet: mensen wennen aan de nieuwe belastingregels, en dat vertaalt zich langzaam in meer beweging. Burrie verwacht dat die rust verder toeneemt zodra de box 3-verhoging wordt teruggedraaid. “Terschelling als bestemming blijft zijn waarde en aantrekkingskracht behouden”, sluit De Jong af. “Het is nu even onrustig, maar zodra er duidelijkheid komt over de regelgeving, trekt de markt vanzelf weer aan.”
